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［关键词］房地产开发企业;会计核算;问题;研究
［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140
1房地产开发企业及会计核算的概述
1.1房地产开发企业的介绍
房地产是房产与地产的综合，自改革开放以来，房屋和建筑成为可供销售的商品，进而促成了房地产行业的诞生，成为了主要从事房地产的开发与经营的企业，既对房地产的产品进行开发，又对开发完成的商品进行经营销售，进而在这样的过程中取得盈利。房地产的主要经营活动有:城市公共基础设施的开发、工程建设的开发、土地的开发和房屋的经营。
1.2房地产开发企业会计核算
会计核算主要反映的就是企业资金的运动过程，房地产开发企业的会计核算也是如此，在对房地产相关信息进行监督管理的基础上进行的资金运动。由于房地产企业资金使用周期较长，所以在会计核算的过程中，应当注意会计核算的可持续性，以更好的检测资金的使用状况，保证房地产企业的有效发展和运行。
1.3房地产开发企业会计核算的必要性和重要性
会计核算反映的是企业的资金运动状况，进行完善有效的会计核算，能够使企业的经济活动更加具有保障性，使企业能够以更完美的姿态去应对市场竞争，反过来也能够加强会计核算的可操作性。就企业财务管理方向而言，会计核算是企业财务管理的基础，是展示企业管理能力的有力构成;就房地产企业而言，有效的会计核算能够降低房地产开发建设的投入成本，进而提高利润回报率，促进企业的长远发展。
2目前房地产开发企业会计核算的现状以及存在的问题研究
2.1房地产企业没有规范的、独立的会计准则
2007年开始实行的企业会计准则，并没有针对房地产行业的独立完备的会计准则，使得关于房地产的会计核算制度并没有完善和健全，缺乏系统的指导和统一，使得房地产企业的会计核算处于相对尴尬的境地，旧的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根据共同的企业准则去执行，忽略了行业的特殊性，对会计核算的进行产生更大的阻碍。
2.2房地产企业的会计科目混乱且缺少专用科目
在我国现行的《小企业会计制度》《企业会计制度》以及自2007年开始正式执行的新准则中，都没有具体针对房地产开发企业的会计科目及相关会计核算方法，这对房地产开发企业遵循相关规章制度和行为准则都是极为不利的，也使企业在遵守制度的同时给企业的会计核算带来难题，现行会计科目已经不能够满足房地产企业的开发，使得房地产信息的财务报表不能很好地为公众所理解，容易造成本不该出现的误解。新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些细化和扩充说明，但却因为相关明细科目过多并没有起到太大的作用，只能依旧沿用以前的会计科目，如“开发成本”“投资性房地产”“开发产品”等会计科目，而“投资性房地产”还要从“成本”和“公允价值变动”进行明细核算，而对处于新准则下的“在建工程”并没有很大的核算空间，这引起了会计工作者和理论研究者的重视。
2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升间空小
随着社会的不断发展，信息技术也在不断的进步和改进，这使得房地产开发企业在发展过程中遇到了项目开发上的风险、政策不完善造成的风险、土地风险以及工程质量建设风险等，因为生产开发的不确定性因素太多，使得行业风险比其他行业更为明显和突出，这需要企业在信息披露上进行全面性的改善，为利润的发展提供有效空间，而这些却没在相关的政策里面做出明确的规定和约束。
3强化房地产开发企业会计核算的有效措施
3.1建立规范化的适用于房地产开发企业体系
现行的会计制度和政策法规对于房地产的会计核算没有指向性的引导，更没有相关政策对房地产企业的会计核算有明确的规定和章程，使得房地产企业的会计核算没有可以依照和据以执行的可行规范，这不仅是对企业会计核算的影响，更对企业的规范化比较造成了不便。所以，应该在奉行权责发生制为会计核算的基础下，提升制度规范体系，加大对房地产开发企业的重视力度，建立规范化的适用于房地产开发企业的会计核算制度，尊重房地产开发企业的特殊性。
3.2明确会计核算相关在制度标准，优化设置房地产企业涉及会计科目
房地产企业中的会计科目的设置，应该符合开发企业进程中的实际状况进行确定，考虑到企业的经营规模和营业状况的复杂程度，以及会计核算的实际信息化水平。然后根据企业的实际情况，继而在会计科目符合实际需要的基础上进行相对全面和客观有效的设置。此外，在符合实际的前提下，国家政策也要予以支持，制定统一的房地产开发企业的会计核算准则，以及明确规定本行业的通用会计科目和具体的会计核算方法，以及参照基础，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。
3.3完善收入确认的标准
收入的确认，需要会计人员的专业判断和职业经验，而正确的会计核算更是离不开相关的会计工作者。对于房地产开发企业的商品销售收入的确认，更应该有明确的标准要求，这些标准可以从法律和专业两个标准点出发，其中法律标准可以作为专业标准的基础，为收入的确认提供可靠的保证，使收入与支出能够更完备的进行计量和核算。
3.4提高房地产开发企业信息披露治理，并增加相关评价指标
对房地产开发企业而言，会计信息是投资者进行抉择的重要依据和条件，是对企业规模和能力的有效反映，更是企业经营业绩的直观证明，所以，房地产开发企业应该增加其他的相关评价指标，使得企业提供的信息能够更全面地反映企业的经营业绩和发展成绩。比如，房地产开发企业可以提供土地的储备粮和成本的主要构成信息，增加投资者的新人力度，加大开发集资能力，而完善信息披露质量，可使投资者在原有的基础上更好地理解企业的信息资料，弥补理解的不足。
4结论
房地产开发企业在经营运行过程中注重对会计核算的改善和信息披露的质量提升，对企业的有效经营和发展是有着极大作用。合理的会计核算融入房地产开发企业的特殊性，充分发挥会计核算的职能，保证房地产开发企业日常会计核算工作的正常有序运行。
参考文献:
［1］吴卓玉.房地产企业会计核算问题研究［J］．时代金融，2013(21):41－42.
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
摘 要 房地产行业一直以来都是促进我国国民经济发展的主导产业，在现代经济社会中更是占据着极其重要的地位。随着经济形式的不断变化，我国房地产行业也随之发生变化，逐渐走向国际化资本市场道路。然而由于房地产企业的特殊性，也使得其会计信息质量问题极其严重。本文以房地产企业会计信息质量问题为出发点，首先介绍了房地产企业的主要特点，其次对房地产企业会计信息质量问题进行分析，最后对完善会计信息质量问题提出了具体的改进措施。
关键词 房地产企业 信息质量 措施
一、房地产企业的主要特点
房地产企业是以开发经营土地和房产为主，能够自主经营并独立核算的经济组织。房地产行为较为特殊，它既不属于施工类企业，也不属于建筑类企业，但是它所开发的最终是向社会或个人实行有偿出售与转让的，其主要特点有：
1.1 开发周期较长且环节复杂
房地产企业从立项开始，经历招标、施工、销售、售后等多个环节，有时完成一个项目短则数月，长则需要几年的时间，与此同时，还要与房屋施工企业、材料供应商等密切联系。每个工作环节可以在相同的时间、地点进行平行交叉作用，每个工作步骤相互之间也没有明确的工作时间或地点分界，所以，在房地产企业的会计核算过程中，不需要也无法准确的计算每个工作环节的使用成本。
1.2 开发投入金额大且风险高
房地产企业的开发以土地和房产为主，所需投入的金额非常之巨大，通常在几十万到上亿元之间不等。与此同时，在房地产开发过程中还可能发生各种风险，比如：受到市政的规划调整、受到土地的地价波动、银行贷款政策的变化、施工设计及质量等问题。
房地产行业本身就是一个高投入、高风险、高收益的行业，它要求企业在进行会计核算时要全面的的考虑到多方面因素，充分的发挥出企业会计监督与财务预警功能，并严格要求本企业财务会计人员积极的参与到项目投资预测与决策当中，做好房地产企业项目的可行性研究，确保该项目开发顺利。
1.3 开发的产品自身价值之高
房地产企业所开发的产品，属于具有较高价值的产品，其在销售过程中，多数采用预售或是分期付款销售的办法，收款期与所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地产企业的当期收入确认与其他生产企业相比较具有一定的特殊性。
1.4 开发产品的销售成本率差异较大
房地产企业的产品供求具有特殊性，所以，房地产企业的产品耗费的材料、设备、人工等费用水平在一般情况下，与产品的价格和产品开发成本没有直接的必然联系。房地产企业的产品在销售时，通常是按照房屋的楼层或户型为基本单位，在不同城市、不同地段所开发的房地产产品，其之间的销售成本率差异较大。
结构相同的同一栋房屋，其低层的建筑施工成本小于高层建筑施工成本，但在销售产品时，却正好相反；与此同时，结构和面积都相同的同一栋房屋，虽然它们的开发成本相同，但由于其朝向不同，它们之间的销售成本率也存在很大的差导。
二、房地产企业会计信息质量方面存在主要问题
2.1 确认销售收入时不够严谨
房地产企业在进行收入、费用确认时缺乏规范化，各期损益浮动普遍差异较大。在项目的建设初期时，成本费用普通高于当期收入，而开发项目与销售结束后，把大量的预收款项或应收款项全部都确认为企业收入。企业在确认为销售收入后，不论是根据国际会计准则，还是公认的会计原则都注重实际收入的产生，比如：销售产品时产品的所有权及相关风险的报酬的转移、实现销售收入后的具体售后工作、销售收入的收取实质等。然而我国的大多数房地产企业对于销售收入的确认标准，多数以取得销售收入的手续完成为准，比如：房地产企业的产品已经发出、已经收取了销售产品的现金或已经办理了现金收取手续，并没有考虑到实质交易的完成过程。在这一方面，体现了我国房地产企业在确认其销售收入时还尚不够规范。
2.2 各期之间的会计信息不可比
房地产企业的项目从开发到确认收入这个周期非常之长，从企业开发项目的筹建期就需要投入大量的资金和管理费用。而且由于一些工程项目还没有完全完工，预售款项也不能确认为企业的实际销售收入，因此，在房地产企业中，会计理论关于收入费用配比原则并不明确。房地产企业每年的损益表都因为项目处于不同时期而波动较大，房地产企业在项目建设期内，其年度会计信息只能反映出当期费用的投入，并不能真实、准确的反映出企业的具体经营情况，同时，也无法与同类企业相比较。房地产企业在预收账款中，除了列出账龄余额外，还充分的反映出企业期初及期末余额、预计竣工时间等，其主要目的就是为了确保房地产企业所披露的信息中能够全面的展现出房地产行业的特殊性。但是其具体实施并不理想。不同的房地产企业所采取的会计信息披露标准和会计核算方法也不一致。
2.3 企业会计人员的综合素质水平偏低
由于房地产企业的行业特殊性，对于会计人员的综合水平要求偏高。会计人员不仅要对会计账务处理熟练掌握，还要对国家规定的相关会计制度、会计准则有着正确的理解和把握。企业会计人员的职业判断力是对企业会计信息质量的直接影响因素。然而我国房地产企业会计人员与其他企业会计人员相同，并没有接受过专业的房地产会计培训，对于房地产企业会计核算的复杂性，还能很完全掌握，这也使得房地产企业在进行会计核算和提供会计信息时，存在一定的弊病。
三、完善房地产企业会计信息质量问题的改进措施
3.1 建立健全房地产企业会计规范体系
近几年来，随着我国改革开放的不断深入，会计理论也随之发生变化，各级政府财政部门和会计界的各学者们也开始探讨建立健全相关会计体系。房地产企业由于费用、成本、收入等因素确认的特殊性，应根据其行业制定符合房地产企业管理的相关企业会计规范体系，对于房地产行业的特殊性，具有针对性。加强行业特殊事项的规定，完善相关会计准则或会计制度，使得房地产行业内的会计核算实行规范和一致，提高房地产企业会计信息的质量，促进企业经营业绩，实现会计信息的可比性和实用性。
3.2 扩大房地产企业会计信息披露内容
由于房地产企业的会计核算特殊性，企业所提供的会计信息也具有相应的特殊性。因此，企业会计信息披露内容也应当进行扩大和完善。其一，在企业现行利润表的基础上，应当增加“预提的公共配套设施费用”科目，反映出房地产企业在按权责发生制原则和收入费用配比原则下，结转商品房等产品时的销售成本应由开发的产品来承担相应的配套设施费用。其二，在该房地产项目尚没峻工结束前，预售的收入不能直接进行结转，但产品的预售情况可以反映出企业的实际经营情况，因为各房地产企业间采用的预售政策不同，且不同的预售政策又对各企业不同期财务状况和经营成果影响较大，导致投资者难以在财务报告中取得正确的预售会计信息。其三，由于房地产行业的特性性和高风险性，在对会计信息披露方面应当进行充分的披露。建立健全房地产产品的质量保证金制度，为房地产企业产品提供优质的质量保证。且房地产企业的产品质量保证金与其他行业企业产品的质量保证金不同，其行业的保证金数额、保证期限都更大、更长。因此，企业应当根据该项目的具体实际情况来提取保证金，并将该保证金计入到工程成本之中，进而提高企业应对风险的能力。
3.3 完善房地产企业的内部会计核算
我国大多数房地产企业的内部核算制度都不够完善。一个完善的会计规范体系，不仅仅只包括国家统一制定的企业会计制度，还应当包括企业根据自身经营情况和实际管理情况，所制定的企业内部会计核算制定。主要包括：企业的会计核算基本管理制度及办法、企业的成本核算制度及办法、企业内部成本费用的分析考核制定及办法等。只有制定和实施规范、合理的企业内部制度才能更好的为房地产企业发展打下良好基础，完善企业内部会计核算，使得企业的财务会计制度更加完整化、系统化。
参考文献：
[1]王兆峰，彭继增.我国房地产市场存在的问题及对策.江西农业大学学报.2004.7.
