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房地产业是市场经济国家或地区不可缺少的重要产业，作为资金高度密集型产业，其发展离不开强有力的金融支持。从我国房地产业发展的现状看，资金来源单一，主要是商业银行贷款，这使房地产业的产业风险容易过渡为银行的金融风险。因此，房地产业要发展就必须分散其风险，从多个渠道获得资金来源，而发展房地产投资信托基金（REITs）是国际上比较成熟而且运行比较成功的一种房地产直接融资方式。这种房地产融资模式在美国、澳大利亚、日本、新加坡等地较为流行，尤其在美国有较长的实践，在房地产行业中发挥着巨大的作用。合理借鉴国外经验发展REITs对我国房地产业的生存与发展、房地产企业与信托机构自身的机制改革、金融体制的改革、企业竞争力的增强都具有重要的理论意义和实践意义。本文就是要通过对我国房地产信托基金的发展研究，探索适合于我国国情的REITs发展模式。本文首先在系统地阐述REITs理论的基础上，介绍了国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）发展的成熟经验，并将各国（或地区）的REITs进行了比较分析，得出我国发展REITs的一些启示。在此基础上，介绍了我国的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年房地产信托领域对REITs的尝试开发做了比较详细的分析，并将其与标准REITs进行了比较，指出其不足之处。在完成上述工作后，本文从多个方面系统探讨了我国REITs的发展策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了相关建议。最后，对全文进行了总结，得出以下结论：在我国发展房地产投资信托基金（REITs）意义重大，目前国内环境已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该积极克服不利因素，创造良好的发展环境，使REITs这种有活力的产品在我国得到很好的发展。
关键词：房地产投资信托基金发展策略中国化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目录第一章绪论
1.1论文的研究背景
1.2论文研究的目的和意义
1.3论文的研究方法
1.4国内外研究的现状
1.5论文的结构
1.6论文的主要特色
第二章房地产投资信托基金(REITS)的相关理论
2.1REITS的内涵
2.2相关理论
4第三章国外（或地区）房地产投资信托基金（REITS）的发展状况和实例分析
3.1美国的房地产投资信托基金
3.2亚洲的房地产投资信托基金
3.3各国（地区）REITS的比较
第四章中国房地产投资信托基金（REITS）的现状和发展环境
4.1我国房地产信托发展的现状
4.2我国发展REITS的必要性和具备的发展条件
4.3我国发展REITS的制约因素
第五章中国房地产投资信托基金（REITS）的发展策略
5.1我国标准REITS的发展策略
5.2创造发展REITS的良好环境
第六章结论和展望
6.1结论
6.2本文的局限和有待进一步研究的问题
参考文献
第一章绪论
1.1论文的研究背景
房地产业作为国民经济的先导型产业，其健康发展对带动整个国民经济的发展具有非常重要的作用。目前，我国房地产业融资主要以银行信贷为主，其它方式如上市融资、债券融资、基金融资以及信托融资等比重较小，这导致我国房地产业融资渠道单一、风险集中。2007年9月27日，央行、银监会共同了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了进一步的紧缩，这更加剧了房地产企业的资金紧张问题。因此解决好房地产业的融资问题已经迫在眉捷。在解决房地产业融资问题上，各界都对REITs寄予厚望。原中国人民银行副行长吴晓灵早在2005年就指出，当前用公开发行收益凭证的方式设立REITs，是房地产业直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。中国房地产业界特别是一些商业物业，希望通过REITs来缓解企业资金的压力，同时提升企业的品质和规模。2007年澳大利亚最大的投资银行，也是全球管理REITs规模最大的投行——麦格理集团副执行董事理查德·谢帕德（RichardSheppard）在悉尼总部接受记者采访时表示，建议中国尽快推出REITs[1]。在我国，从2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的信托公司获得了重生，信托公司依照央行的121号文件，针对房地产企业迫切希望得到融资的市场需要，积极开发房地产信托投资计划，我国的房地产信托从零开始，得到了一定的发展。然而我国的房地产信托产品还不是国外真正意义上的房地产投资信托基金（REITs）,只能称为准REITs。近年来，各大信托公司开始加大力度研究开发REITs产品。2007年4月10日，中国证监会房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组正式成立。同年上半年中信信托、联华信托获得了REITs试点资格。据悉，两家公司均已上报有关REITs的设计方案，但至今仍未推出REITs产品。
1.2论文研究的目的和意义
REITs在美国自20世纪60年代开始，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发-2-展的过程。随后REITs在澳大利亚、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的发展。REITs的全球发展经验表明，REITs是解决房地产融资的有效工具。研究探讨REITs的中国化发展有助于发展适合中国的REITs产品。这样，一方面可以解决我国房地产业缺乏有效融资渠道的问题，减轻银行系统的贷款压力；另一方面使我国日益上升的居民储蓄量和养老基金等有了更多的投资渠道。此外，REITs还有助于建立长期投资概念，减少房地产市场的投机行为，增强市场的透明度，吸引更多人投资于房地产市场。从长期来讲，建立REITs体系也可以帮助提高资本市场的流动性。鉴于发展REITs对我国社会经济发展的重大意义，本文将结合国外(或地区）REITs的发展经验，以及国内学者对REITs已做的研究，在已有产品的基础上，探讨适合中国的REITs发展策略，并针对目前REITs开发过程中存在的制约因素提出相关的政策建议。
1.3论文的研究方法
本文主要运用宏观经济学、微观经济学、统计学和经济法中的相关知识。运用比较研究、实例研究、静态和动态研究相结合的方法，以及经济学的一些基本理论和工具。通过介绍REITs的相关理论和基本特点，对世界各国（或地区）REITs的模式进行了比较分析。同时结合目前国内的房地产信托产品和专项资产管理计划，和联华信托、中信信托等机构对REITs产品试点开况，对我国房地产信托的发展现状和趋势进行了分析，在此基础上探讨我国REITs的发展策略并提出培育发展REITs良好环境的政策建议。
1.4国内外研究的现状
REITs在国外（特别是美国）已经发展得比较成熟，各国对REITs的研究文献也比较多，主要涉及到以下几个方面。
1．对REITs进行总体介绍美国的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中对REITs作了整体的介绍。
2．对REITs的税收政策的研究-3-Sanger等（1990）通过研究表明，美国1976年的税法改革以及1975年和1976年间对影响REITs的其它法律所作的修改，在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时，提高了其经营绩效[5]。美国Damodaran等（1997）通过对REITs的组织结构的研究，发现那些从REITs转变为有限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势所驱使，而公司从有限公司转变为REITs时，税收优惠通常是驱动力[6],等等。
3．对REITs的财务杠杆和分红政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究结果表明，在20世纪80年代末和90年代初，较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点，是导致一些抵押型REITs的业绩相当不理想和产生重大财务问题的主要原因[7]。McDonald等（2000）通过考察1995-1996年间在REITs分红公告前和后的买卖报价价差（Bid-askspread）的信息不对称成分后，发现分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[8]。
4．对REITs的价值衡量的研究美国的RichardImperiale（2002）提出用三种方法来衡量房地产投资信托的价值：(1)将房地产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。(2)比较REITs的收益率与十年期国债殖利率之间的差幅。(3)将REITs的本益比与标普500指数或罗素2000指数的本益比相比[9]。
5.对REITs投资理论的研究澳大利亚的Newell等(1996)以美国REITs相关研究为背景，对澳大利亚的LPT1的战略投资理论进行了研究[10]。在我国，REITs尚未真正推出，但已有这方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面。
1．对我国发展REITs的模式进行研究王冉（2002）最早提出了我国REITs本土化策略。他认为，目前在中国比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，发展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托[11]。周泯非（2003）认为，我国目前的实际情况决定了只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投资风险，吸引1REITs在澳大利亚被称为LPT.-4-投资者[12]。2004年4月，深圳证券交易所综合研究所完成的《房地产投资信托基金研究》对我国发展REITs产品的可行性进行了研究，并提出了三种可能的模式，即信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式，并认为我国发展REITs最适合采用房地产上市公司模式。许南等（2006）指出我国现有的集合信托计划可以作为借鉴，我国发展房地产投资信托基金应该采用信托型、封闭式、信托期不低于30年、收益90%分配给投资人的模式[13]。
2．对我国发展REITs的必要性和可行性进行研究毛志荣（2004）认为大力推进我国REITs产品的开发，对完善我国证券市场的产品结构，满足投资者的不同投资需求，解决房地产业的银行外融资渠道，有着重要的现实意义[14]。孙靖（2005）指出我国房地产业的发展离不开资金支持，国内信托业经过5次整顿已具备发展REITs的基本条件，同时我国经济发展需要多样化的融资渠道，REITs刚好可以满足这一要求，因此其在国内的发展具有可行性[15]。
3．对我国发展REITs的障碍进行研究罗刚强等（2006）把我国发展REITs的障碍分宏观、中观、微观三个层面。宏观层面的障碍主要是现代企业制度的缺失、金融体制的不成熟和法律制度的不完善。中观层面的障碍是公司组织结构不适合REITs的发展以及没有国外REITs的税收优惠。微观层面的障碍就是投资主体的道德风险和专业人才的缺乏[16]。此外，还有很多文献对REITs的各个方面进行了分析和论述，包括REITs发展的前提条件、风险因素和风险度量等等。这些文献的共性是借鉴国外成功的REITs运作模式和经验，结合我国自身的特点设计符合我国国情的REITs运作模式，肯定了在我国发展REITs对金融业和房地产业的发展都具有重要的战略意义。
1.5论文的结构
本文结构安排上共分为六章，第一章是绪论，就论文的背景、研究目的和意义、研究方法、相关文献综述等内容做出系统的说明，并初步构建了论文的框架；第二章房地产投资信托基金（REITs）的相关理论，主要是REITs有关概念的介绍和相关理论的阐述，是本文的理论基??；第三章是国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）的发展状况和实例分析，主要对国外（或地区）发展REITs的背景和现状、发展的模式和相关政策进行了介绍，选取有代表性的REITs产品-5-进行实例分析，并对国外（或地区）的发展模式进行了比较；第四章中国房地产投资信托基金（REITs）的现状和发展环境，主要介绍了我国现有的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年我国尝试开发REITs的情况进行了介绍，指出不足之处，同时对我国发展REITs的环境进行了分析；第五章中国房地产投资信托基金（REITs）的发展策略，系统地阐述了我国发展REITs的相关策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了建议；第六章结论与展望，对本文进行了总结并指出论文研究中存在的不足之处以及今后进一步研究的方向。
就整体来看，1997—2011年之间，全国GDP急速增长，2011年之后增速渐缓，与此同时，全国房地产投资量大幅增加。全国房地产投资与GDP趋势相当。西部地区房地产投资是否有与区域经济协调发展的状态或可能性需要进一步实证检验。这里以贵州为例。
贵州省房地产投资与区域经济发展的关系主要可划分为以下四种可能：（1）二者相互促进、影响和制约；（2）区域经济发展对房地产投资促进较大，而后者对前者影响微弱；（3）房地产投资对区域经济发展促进较大，而后者对前者影响微弱；（4）二者之间没有明显关系。选取贵州省1995—2011年房地产开发投资完成额L和GDP作为衡量标准，数据来源于《贵州统计年鉴》。首先对这两个指标进行ADF平稳性检验，发现，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的显著性水平下无法拒绝原假设，二阶差分在5%的显著性水平下可以拒绝非稳定序列的原假设，即二者都为二阶单整。理论和趋势上，二者有存在长期均衡的可能性。其次，对二者进行JJ检验方法来进行协整检验。协整分析结果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在长期均衡关系，即贵州省的房地产投资与区域经济发展存在长期的稳定的均衡态势。最后通过Granger因果检验，检验结果如下：以上结果显示，区域经济发展对房地产投资促进较大，而后者对前者影响微弱。
可见，贵州省房地产投资尚处于初级发展阶段，对GDP的贡献和促进作用尚小。这可能是因为，作为房地产市场重要组成的房地产投资促进GDP增长主要是通过资本的积累来拉动经济增长。发展较为落后的贵州省偏向于工业和制造业的发展，发展以工业导向性，对房地产开发投资的重视力度不够，因此，房地产投资对贵州省GDP的贡献较小。
二、如何实现西部地区房地产投资与区域经济协调发展
（一）与生态环境发展相协调。一直以来，西部地区房地产投资偏重于粗放型，主要依靠土地等资源的过度消耗来换取区域性GDP的增长。因此在房地产投资中应当听取城市规划专家和生态?；ぷ业囊饧狗康夭酚肷肪秤谢谓印?/p>
（二）逐步加强对房地产投资的重视。检验证明，西部地区房地产开发投资对区域经济的增长贡献微弱，这与西部地区以工业发展为导向的粗放型生产方式有关。而区域经济的增长对西部地区房地产开发投资影响较大。西部地区应加强工业建设，在此基础上，以工业发展带动经济发展，进而促进房地产市场的进一步发展，最后使西部地区房地产投资与区域经济实现协调发展。房地产开发投资在西部地区发展尚处于起步阶段，应在集中工业投入和发展的同时，逐步重视西部地区房地产市场的发展，重视房地产投资。
1.1新型城镇化对房地产投资的影响作用
1.1.1对城镇新区进行建设以及旧区改造促进了房地产投资的增加
由于新区建设需要房地产的直接相关投资，房地产资金会直接注入，从而带动了房地产市场的发展。另外，城镇旧区的搬迁改造也会带动当地房地产市场发展，以及房地产投资的增加。同时，搬迁户对住房的需求也会增加，供求效应促使房地产投资增加。
1.1.2新型城镇化中人口的增加相应推动了对住房需求的增加
据数据显示，中国城镇化每年以约1%的速度推进，城镇人口年均增长4%~5%，从而带动新增住房需求快速增长。由于新型城镇化的速度不断增快，大量的人口向城镇涌入，他们对住房的消费需求也不断扩大，对住房面积的需求也在不断增加，房地产投资也会相应地增加。
1.1.3新型城镇化带来的生活水平提升带动了房地产投资的增加
由于城镇化的不断发展，居民的生活水平不断提高，对于房地产有着更高的需求。如房屋置换、休闲旅游、娱乐消费等，这些都对房地产消费投资提出了新的要求，带动了房地产投资的增加。
1.2房地产投资对新型城镇化的影响作用
房地产业是城镇化的重要物质载体，积极稳妥推进新型城镇化建设需要房地产业的健康发展。在新型城镇化发展过程中，人口和城市面积都高速膨胀，必然会带动房地产市场快速发展，相应地房地产投资在一定时期内的快速增长会推动新型城镇化的发展。
1.2.1房地产投资的增加解决了城镇化中一部分人口的就业
由于房地产资金的增加，房地产市场的发展，需要更多的工人来参与到房地产建设中来，因而解决了部分人口和进城务工人员的就业问题。另外，房地产相关产业的发展也会使得相关行业人员的需求增加，解决了城镇化中部分人口的就业问题。
1.2.2房地产投资的增加扩大了新型城镇化的建设资金
城镇化建设的不断发展也要求建设资金的不断投入，房地产投资的逐年增加、配套建设的不断增大，促使新型城镇化朝着环境更和谐、配套更完善、服务更全面的方向发展。房地产投资为新型城镇化的建设加快了步伐，两者之间是相互依存的。房地产投资要和城镇化发展相适应，与产业发展相协调。投资滞后会影响房地产及相关产业的发展；投资超前则会造成资源和能源的浪费。
2结论与建议
2.1结论
通过上述分析可以看出，城镇化发展水平与房地产投资存在正相关协整关系，二者之间存在着相互影响的关系。在短时期内，我国城镇化水平的变化对房地产投资增加影响不大，不是其增加的原因，而房地产投资的变化则会使城镇化水平发生一定的变动，即城镇化水平对于房地产投资的影响不显著，而房地产投资对于新型城镇化的影响显著。在长时期内，我国新型城镇化的建设对于房地产投资具有一定的影响拉动作用，而且这种作用力大于房地产投资对于新型城镇化的影响推动作用。
2.2建议
从发达国家的城镇化发展经验来看，房地产本身的逐利性会给城镇化的发展带来一定的难题，会导致城镇化的片面发展，房地产的健康发展才能有效促进新型城镇化。鉴于此，我国在加快新型城镇化建设过程中，应合理引导房地产投资的方向，使两者协调健康发展。
2.2.1城镇化方面
首先，根据城镇自身特点，科学规划其长远的发展，引导房地产在城镇化发展中的合理投资，避免盲目的开发投资或者是滞后的房屋建设。其次，重点做好保障性住房的建设工作，在保障性住房的规划、容量、地址、分配和管理等方面合理设计，加大过程控制与服务管理。再次，完善城镇的基础配套建设，建立生态宜居、宜业的城镇，提升城镇居民生活质量水平。最后，根据住房市场的供需合理供应房地产市场的土地，做好旧城改造和征地安置补偿工作，保障人民的正当利益。
2.2.2房地产投资方面
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
[关键词]实物期权房地产投资
相对于金融期权而言，实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权，是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上，期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样，企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。
一、实物期权的概念
实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务，所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失，同时获得项目投资带来的巨大收益。
从广义来看，实物期权是在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权，是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说，它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。
二、房地产投资的实物期权特点
第一，投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点，房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权，而且投资项目建设后，投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策，也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权，主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目，而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小，而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目，而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始，而且也有权决定投资项目的终止。
第二，房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说，其所涉及的风险因素众多，如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性，同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境，具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素，并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程，这决定了投资项目价值的波动性，进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值，也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段，每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此，房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化，灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后，在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后，将进行后续投资，建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好，则暂时不追加后续投资，而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权，可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用，相当于买入一项期权。由于土地的保值特性，如后续期权得不到执行，损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用，这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。
第三，房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大，因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲，主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲，主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性，使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。
第四，房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析，可见房地产开发项目具有期权特性。
(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段，如前期市场调查、可行性研究等，但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制，取得土地后发生的费用，可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。
(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。
(3)房地产开发所产生的收益现值，类似于期权标的资产的市场价格。
(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资，在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限，但可随时执行的美式期权，也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权，此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。
1.房地产投资增长速度对国内经济的影响中国自改革开放以来，经济增长在很大程度上都依赖于房地产投资。随着房地产投资增长速度高于国内经济增长率，巨大的盈利空间吸引了众多的企业进入到房地产行业中，甚至于出现了泡沫循环房地产环境，导致房地产价格一再上扬。这是国民经济在房地产投资总量发生变动的影响下所出现的现象。当房地产投资分配量已经超过了国民经济增长速度，就会导致国民经济比例失去平衡，投资的严重膨胀就必然引发房地产泡沫。
2.房地产投资结构变化对国民经济的影响相比较而言，当房地产投资结构发生变化，就会影响到不同的产业部门的运作以及相互之间发展的平衡性。比如酒店、商场等等，都属于是消费型物业，对于住宅建设的影响是深远的，主要在于中国经济增长依赖于房地产投资增长带动固定投资增长，当房地产投资发生变动，就会影响到国内经济增长，处于中国经济增长环境下，房地产投资扩大化，就会使投资发生乘数效应，从而推动国民经济快速发展。
二、区域经济的可持续协调发展对于房地产投资的要求
1.房地产业与区域经济协调以开拓融资渠道早期的房地业发展主要依赖于政府投资。目前国家倡导充分利用民间融资，以挖掘民间投资的潜在能力，将民间的富余资金应用于房地产投资当中，不仅推进了房地产投资的高速运转，而且还确保了房地产项目的顺利完成。房地产业作为资金密集型产业，融资效果与企业的发展存在着直接的关系，但是民间投资具有较高的准入门槛，需要经过层层行政审批之后，才能够发挥投资效应。对于房地产企业而言，资金运转效率过低，会导致企业高成本运营，而且由于资金到位一再延期而致使投资失败。为了避免这种民间投资障碍过多，可以发挥政府与民间投资共同拉动的方式。当民间投资者获得合法性，并在政府的保障下，使得民间资本投资充分地发挥作用。
2.理性的房地产投资可以改善区域住房供需结构中国城镇化建设进入快速发展时期，短期房地产投资在宏观政策的引导下，有效地抑制了房地产市场，推进房地产市场健康有序地发展。随着居民收入的增加，住房保障体系也要逐渐趋于完善。随着房地产投资理性化，住房价格有所抑制，使得住房的供给结构得以改善。为了使房地产市场的有效供给效率有所增加，就要依赖于各项政策措施，将有关规范确定下来，并按照明确的标准执行，以使住房政策落实到位。
【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析
房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。
由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：
一、离岸式REITs操作流程及运作模式
由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。
上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：
（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。
（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。
（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。
（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。
（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。
越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。
二、传统贷款型信托融资模式
贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。
传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。
贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划
2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。
2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”?！巴蚩剖哂⒗锛献式鹦磐小笔堑湫偷拇钚托磐校眯磐屑苹哂邢拭鞯奶氐悖菏紫?，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。
三、股权型信托融资模式
股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。
股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划
“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。
世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。
目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠?！钡奈蠢捶⒄骨魇啤?/p>
参考文献：
[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.
[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).
[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，?；ぶ行⊥蹲收呃?，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社?；?、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
参考文献：
1.王洪波，刘传葵主编.2004中国基金前沿报告[M].经济管理出版社，2004
（一）房地产投资的特点房地产自身的特性决定了房地产投资具有投资金额大，回收周期长；不确定因素多，风险较大；流动性较差；具有增值保值性等特点。房地产投资是房地产业发展的重要动力，甚至对整个国民经济发展都起到举足轻重的作用。从国家的角度来看，房地产投资可以带动相关产业发展，改善城市的环境；从个人角度来看，房地产投资可以促进家庭合理消费，规避通货膨胀的影响。房地产投资是房地产发展的内在动力，从宏观角度讲，房地产投资可以带动产业链发展，包括建材产业、装修设计，提供了更多的就业岗位，并且能改善城市面貌，从微观角度来看，房地产投资可以帮助家庭合理消费，规避通胀带来的风险。
（二）经济增长的衡量标准经济增长可以从总量和人均两个层面进行衡量：在一定时期内，一国或地区实际产出（GDP来表示）的增加；在一定时期内，一国或地区人均实际产出（人均GDP来表示）的增加。
二、房地产投资对国民经济増长的能动作用
（一）我国近年房地产投资于经济增长情况著名经济学家RJF.Harrod曾经论述：“投资能够增加一个社会的资本存量和生产能力，并且影响这个国家未来的供给能力，同时他能促进社会有效需求的增加，带动社会总收入的增加，所以投资一直在国民经济增长中发挥着不可替代的重要作用，”投资作为固定资产投资中的重点，可以显著地影响整个国家的经济，1998年之后，房地产市场取得了空前的发展，从而使之成为推动我国经济持续高位增长的重要因素之一，如表1所示。就最近几年数据来说，我国每年的GDP由房地产行业直接或间接拉动的至少要占到三个百分点。房地产投资在2005年的时候几乎占了当年GDP的13%,房地产业无可争议的成为中国的支柱性产业。《中国房地产蓝皮书》于2007年4月正式,房地产投资在2006年约为1.97万亿元,占当年全国固定资产投资总额的17.8%，房地产行业的投资增长率为22.1%.而国际惯例则公认房地产投资占国内生产总值的比重为5%时是较为合理的。以房地产开发投资完成额增量对GDP增长速度贡献率来说,这一指标在1998年为8.03%,而在2010年则达到了19.93%,房地产业在这十多年的发展中为中国经济的增长贡献了巨大的力量。
（二）房地产对国民经济增长的能动作用1.区域经济推动作用。根据“波纹效应”理论，当家庭财富发生地区转移时，会集中体现在一个地区的房价上升，会吸引更多的企业增加该地区的房地产投资，并且有增值城市，美化城市的作用。一个城市的房地产投资必然会对这个城市的硬件条件产生良好的影响，而且能吸引更多的投资者，所以，合理的房地产投资能够确实改善人民的居住环境，真正地提高人民生活水平，同时这种投资还可以改善城市的商业环境、对商业发展有积极的作用，从而强力促进该城市的经济增长速度[2]。2.相关产业推动作用。房地产行业本身具有相关产业复杂、产业链长、关联度大的特点，如果房地产行业发展健康平稳，与其相关的其他行业也会得到充足的发展后劲，我们可以看到不论是房地产业本身还是与它相关联的行业,建材、室内设计、金融、化工、机电、金属、等家电制造业的发展也关系到房地产的发展。房地产还会影响周边旅游业、轻工业、服务业等第三产业以及其他社会公益机构，房地产业的感应度系数和影响力系数均在国民经济各部门中处于平均数以上;有近50多个与房地产业直接或间接相关的行业部门，房地产行业,产值每增加一个百分点就会带动相关产业的产值增加二至三个百分点。房地产行业如果能够繁荣发展就可以对以上产业都起到推进的作用。毫不夸张地说,房地产业已经成为我国现阶段的不可动摇的支柱产业地位，带动国民经济的快速增长。
（三）房地产对经济的调控作用房地产投资的调控能够起到对经济调节的作用，国民经济增长的速度出现过快或者停滞不前的情况的时候，政府就可以启动房地产投资政策来调控经济，因为房地产产业链长、涉及范围广，能够引起强烈的连锁反应，能够快速地使经济充满活力，在短时间内达到供给需求市场的活跃，由此促成经济的增长，相反如果整个经济出现发展过热的状态，那么政府便可以通过适当的政策压制房地产投资，如财政政策、税收政策等措施，由于连锁效应的作用效果，方地产的抑制能够给经济过热的脑袋理性的降降温。
（四）投资过热对经济增长的不良影响房地产投资固然对经济有非常强大的推进作用，但是投资过热，不但不利于经济增长，还会产生反作用。“挤出效应”,引起产业结构不平衡。人本身具有逐利的天性，房地产投资的本质也是资本增值，社会上的资源会不断涌入房产市场，也是这个原因，个人或者盈利机构但并不会考虑个人投机因素对国民经济造成什么影响，被可观的利润而诱惑纷纷不自觉地加入到这场“淘金热”之中，而社会资源包括资金的分配不合理，导致一些国民经济命脉产业的资源被大量挤出，出现“挤出效应”，对经济增长产生不好的影响，严重会导致经济瘫痪，日本上世纪的房地产危机，企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用，最终经济泡沫破裂。我国1992～1993的房地产泡沫是最好的教训，房地产泡沫的破裂会造成国民经济的瘫痪。
三、经济增长对房地产投资的反作用
